不動産売却の流れを初心者向けに解説｜査定から引渡しまでの手順を宅建士が図解

初めて不動産を売るとき、「何から始めて、どう進むのか」がわからず不安になります。売却は査定・契約・引渡しなど段階が多く、専門用語も出てくるからです。

でも、全体の流れを先に知っておけば、一つずつ着実に進められます。逆に流れを知らないまま進めると、相場を確かめずに安く売る、売り急いで足元を見られる、といった損につながります。

この記事では、宅建士・FPの視点から、不動産売却の流れを7ステップで解説します。各ステップでやること・必要書類・費用・期間、税金の注意点まで、順を追ってお伝えします。売却の第一歩となる相場は、国土交通省の不動産情報ライブラリで、近隣の実際の成約価格を調べられます。

不動産売却の全体像｜7ステップと期間

まずは全体像をつかみましょう。不動産売却は、大きく次の7ステップで進みます。

いきなり査定を頼むのではなく、まず自分で相場を調べるのがポイントです。相場観がないと、査定額が高いのか安いのか判断できず、会社の言葉を鵜呑みにしがちだからです。

その前に：「仲介」か「買取」かを決める

売却には、大きく2つの方法があります。流れに入る前に、どちらで売るかを決めておきましょう。

• 仲介：不動産会社に買主を探してもらう。相場に近い価格で売れる反面、買主が見つかるまで時間がかかる
• 買取：不動産会社に直接売る。短期・確実で内覧も不要だが、価格は相場の7〜8割ほどに下がる

時間に余裕があり、できるだけ高く売りたいなら仲介。急いで確実に現金化したい、近所に知られず売りたいなら買取が向きます。この記事では、一般的な「仲介」の流れを中心に解説します。

期間の目安は3〜6か月

各ステップの期間の目安は、次のとおりです。

段階	期間の目安
相場調べ・査定・媒介契約	約2週間〜1か月
売却活動（買主探し）・内覧	約1〜3か月
売買契約〜決済・引渡し	約1〜2か月

全体で3〜6か月が目安ですが、買主がいつ見つかるかは読めず、条件によっては半年以上かかることもあります。資金が必要な時期から逆算し、早めに動き出すと、売り急いで安く手放す失敗を防げます。

不動産売却は、相場調べから引渡しまで全体で3〜6か月が目安です。査定〜媒介契約に約2週間、売却活動に1〜3か月、契約〜引渡しに1〜2か月ほど。買主がいつ見つかるかは読めないため、資金が必要な時期から逆算し、早めに動き出しましょう。

STEP1〜2：相場を調べて、査定を依頼する

最初のステップは、相場調べと査定です。ここが売却の土台になります。

相場は自分でも調べられる

まず、売りたい物件の相場を確認します。ポータルサイトで似た条件（エリア・広さ・築年数）の物件を見るほか、国交省の不動産情報ライブラリや、レインズ・マーケット・インフォメーションで実際の成約価格を調べられます。売り出し価格は売主の希望にすぎないため、成約価格を基準にするのがポイントです。

あわせて、売却で必要になる書類も探しておくと、後がスムーズです。主なものは、権利証（登記識別情報）、本人確認書類、実印・印鑑証明書、固定資産税の納税通知書、間取り図・測量図、購入時の売買契約書など。マンションなら管理規約や維持費のわかる書類も使います。すべてを最初にそろえる必要はなく、各ステップで必要なものを準備すれば十分です。

査定は机上→訪問の2段階で

相場観を持ったら、不動産会社に査定を依頼します。査定には2種類あります。

• 机上査定：物件情報だけで概算を出す。ネットや電話で気軽に依頼でき、複数社の比較に向く
• 訪問査定：担当者が実物を見て、状態や周辺環境を踏まえて出す。精度が高い

まず机上査定で数社を比べ、絞り込んだ会社に訪問査定を依頼する流れが効率的です。査定額の高さだけで会社を選ばないのが鉄則。相場を無視した高値を出し、契約後に値下げを迫る会社もあるため、金額の根拠を具体的に説明できるか、担当者は信頼できるかで判断します。

💬 宅建FP編集部より：査定額は「これくらいで売れそう」という予想で、その価格を保証するものではありません。数字の大きさより、その裏づけを確認しましょう。

査定には、情報だけで概算を出す「机上査定」と、実物を見て精度を上げる「訪問査定」があります。まず机上で数社を比べ、絞り込んだ会社に訪問査定を依頼する流れが効率的。査定額の高さだけで選ばず、根拠の説明と担当者の対応で判断しましょう。

査定の後は、不動産会社が「物件調査」を行う

訪問査定を依頼すると、不動産会社は物件調査を行います。登記の内容、土地の境界、法令上の制限、建物の状態などを確認し、正確な査定額と販売戦略の根拠を固める作業です。

このとき、境界があいまい、増築が未登記といった問題が見つかることもあります。早めに把握できれば、売り出し前に対処でき、契約後のトラブルを防げます。

STEP3：不動産会社と媒介契約を結ぶ

依頼する会社を決めたら、売却を正式に任せる「媒介契約」を結びます。媒介契約は3種類あり、対応の手厚さや、複数社に頼めるかが変わります。

種類	特徴
専属専任媒介	1社のみ。自分で買主を見つけるのも不可。報告は週1回以上と手厚い
専任媒介	1社のみ。自分で買主を見つけるのはOK。報告は2週に1回以上
一般媒介	複数社に同時依頼できる。報告義務なし

専任系は1社に集中して動いてもらえる反面、他社に情報を回さない「囲い込み」のリスクもあります。一般は複数社を競わせて囲い込みを防ぎやすい反面、各社の力の入れ方が弱まることも。物件の売りやすさや、信頼できる会社があるかで選びます。

専任系では、物件情報を全国の会社が共有するレインズへの登録が義務です。登録証明書を見せてもらい、販売状況の報告を求めることで、囲い込みを牽制できます。損する売り方の詳細は【不動産売却で損する人の特徴7選】でも解説しています。

STEP4：売却活動・内覧に対応する

媒介契約を結ぶと、不動産会社が買主を探します。会社が行う主な売却活動は、次のとおりです。

• ポータルサイト（SUUMO・アットホーム等）や自社サイトへの広告掲載
• レインズへの登録（他社の買主にも紹介される）
• チラシの配布、オープンハウスの開催
• 問い合わせ・内覧の調整、販売状況の報告

売主の主な役割は、内覧への対応です。この売却活動の期間は1〜3か月が目安で、反響が乏しければ、担当者と相談して価格や見せ方を見直します。売り出しから3か月ほど内覧の申し込みがなければ、価格が高すぎるサインと考えます。

内覧は、買主が購入を判断する最終審査で、印象がそのまま価格や成約スピードに響きます。お金をかけずできる工夫で、印象は大きく変わります。

• 掃除・整理整頓で、すっきり見せる
• 水回り（キッチン・浴室・トイレ）を磨く（清潔感が最重要）
• カーテンを開け、照明をつけて明るくする
• 内覧前に換気して、においを取る

内覧当日は、可能なら立ち会って質問に丁寧に答えると好印象です。ただし売り込みすぎは逆効果なので、適度な距離感で、物件の良さを正直に伝えます。

なお、この段階で値引き交渉（指値）が入ることも多いです。あらかじめ「いくらまで応じるか」の下限を決めておくと、その場の勢いで安く手放さずに済みます。

ホームステージングという選択肢

近年はホームステージング（家具や小物を配置して、住んだときの魅力を演出する手法）を取り入れる売主も増えています。空き家で生活感がない場合、部屋の広さや使い方が伝わりやすくなり、写真映えも良くなります。

費用はかかりますが、不動産会社が無料または割安で提供していることも。反響が乏しいときの打ち手として、担当者に相談してみるとよいでしょう。

STEP5：【宅建士が解説】売買契約を結ぶ

買主が決まり、価格や条件に合意したら、売買契約を結びます。ここは宅建士の視点から、しっかり押さえます。

重要事項説明と売買契約

契約の前に、宅地建物取引士が買主に対して重要事項説明を行います。売主も、次の点は必ず確認しておきます。

• 手付金：買主から受け取る（物件価格の5〜10%程度）。買主都合の解約時は、売主が受け取ったまま
• 契約解除の条件：手付解除の期限、住宅ローン特約の有無
• 契約不適合責任：引渡し後に雨漏りやシロアリなどが見つかったとき、売主がどこまで責任を負うか

とくに契約不適合責任は要注意です。個人が売主の中古では、責任の期間を短く設定したり、免責としたりすることもあります。範囲や期間を、契約前に明確にしておきましょう。

契約時に受け取るお金・払うお金

契約時には、買主から手付金を受け取ります。一方、売主は、印紙税（契約書に貼る印紙代）や、仲介手数料の一部を支払うこともあります。当日に必要なものは、事前に不動産会社に確認しておくと安心です。

売買契約の前に、宅地建物取引士が重要事項説明を行います。売主側も、契約解除の条件・手付金・契約不適合責任の範囲を必ず確認を。買主都合の解約に備える手付金、引渡し後の不具合の責任範囲は、後のトラブルを左右します。

あわせて【相続した実家の売却】もご覧ください。

売主が用意する「付帯設備表」と「物件状況等報告書」

売買契約では、売主が付帯設備表と物件状況等報告書を作成します。これは、後のトラブルを防ぐ、非常に重要な書類です。

• 付帯設備表：エアコン・給湯器・照明など、何を残し、何を撤去するか、故障の有無を明記する
• 物件状況等報告書：雨漏り・シロアリ・給排水の不具合・過去の事故など、知っている事実を正直に記載する

ここで不具合を隠すと、引渡し後に契約不適合責任を問われ、損害賠償や契約解除に発展することがあります。正直に記載したうえで、価格や条件を調整するのが、結果的に売主を守ります。

STEP6：残金決済・引渡しをする

売買契約から1〜2か月後、残金決済・引渡しを行います。この日に、次のことがまとめて進みます。

1. 残代金の受け取り：買主から、手付金を除いた残りの代金を受け取る
2. 住宅ローンの完済・抵当権抹消：ローンが残っていれば完済し、担保を外す
3. 所有権移転登記：物件の名義を買主に移す（司法書士が担当）
4. 固定資産税などの精算：日割りで清算する
5. 鍵の引渡し：買主に鍵と関係書類を渡す

多くは金融機関の一室で、売主・買主・不動産会社・司法書士が集まって行います。ローンが残る物件は、売却代金で完済し、抵当権を抹消できることが前提です。残債が売却価格を上回る場合（オーバーローン）は、貯蓄で差額を埋めるか、住み替えローンなどを検討します。

この決済で必要な書類は、権利証（登記識別情報）、実印・印鑑証明書、本人確認書類などです。事前に案内があるので、早めにそろえておきましょう。決済が終われば、売却は完了です。

なお、決済日には固定資産税の日割り精算のほか、電気・ガス・水道などの公共料金の精算も行います。引渡し日を基準に、売主・買主のどちらが負担するかを清算するのが一般的です。マンションの場合は、管理費・修繕積立金も同様に精算します。

STEP7：確定申告をする

売却は、引渡しで終わりではありません。売却した翌年に、確定申告が必要になる場合があります。

売却でかかる税金

売却で利益（譲渡所得）が出ると、譲渡所得税がかかります。譲渡所得は、次の式で計算します。

譲渡所得 ＝ 売った価格 −（買った価格 ＋ 購入時の諸費用）−（売却時の諸費用）

つまり、「売れた金額」がまるごと課税されるわけではありません。買ったときより高く売れて、初めて利益に税金がかかります。所有期間が5年を超えると税率が下がる（長期譲渡所得）ため、売る時期でも税額は変わります。

マイホームなら控除で非課税のことも

マイホームの売却には、「3,000万円特別控除」という大きな特例があります。これを使えば、売却益3,000万円までは非課税になり、多くのマイホーム売却は税金がゼロになります。

ただし、控除を使うには確定申告が必要です。税金がゼロでも、申告しなければ特例は適用されません。制度の詳細は、国税庁のマイホームを売ったときの特例（No.3302）で確認できます。

💬 宅建FP編集部より：「税金がかからないから申告不要」は誤解。特例は確定申告して初めて使えます。売った翌年の申告を忘れずに。

売却では「売却価格＝手取り」ではありません。仲介手数料・税金・ローン残債を差し引いた手元に残る額で、次の資金計画を立てましょう。マイホームなら3,000万円特別控除で税金がゼロになることも多いですが、適用には確定申告が必要です。

売却にかかる費用と、手取りの考え方

流れとあわせて、費用も押さえておきましょう。売却では、次のような費用がかかります。

費目	内容
仲介手数料	売却価格の3%＋6万円＋消費税が上限
印紙税	売買契約書に貼る印紙代
登記費用	抵当権の抹消など
住宅ローン残債	残っていれば完済
譲渡所得税	利益が出た場合

なかでも金額が大きいのが仲介手数料です。3,000万円で売れた場合、上限は約105万円＋消費税。売買契約時に半金、決済時に残り半金を支払うのが一般的です。このほか、土地の売却では測量費、住み替えでは引越し費用などがかかることもあります。

「売却価格＝手取り」ではありません。これらを差し引いた手元に残る額で、住み替えや次の資金計画を立てます。とくにローン残債は、金融機関で確認し、査定額と並べて、完済できるかを売り出す前にチェックしておきます。手取りの具体的な計算例は【不動産売却で損する人の特徴7選】でも紹介しています。

なお、抵当権の抹消費用は1〜2万円程度（売主負担）が目安です。一方、所有権移転登記の費用は、通常は買主が負担します。司法書士への報酬を含めた金額は、事前に不動産会社へ確認しておくと安心です。

不動産売却 準備チェックリスト

売却を始める前に、次の項目を確認しておきましょう。

• 自分で相場（成約価格）を調べたか
• 権利証・図面・購入時の契約書など、書類を探したか
• 複数社に査定を依頼し、金額の根拠で比べたか
• 住宅ローンの残債を確認し、完済できるか見たか
• 資金が必要な時期から逆算し、余裕あるスケジュールにしたか
• 費用・税金を差し引いた「手取り」を把握したか

不動産売却の流れに関するよくある質問（FAQ）

不動産売却には、どれくらいの期間がかかりますか？

全体で3〜6か月が目安です。査定から媒介契約まで約2週間、売却活動（買主探し）に1〜3か月、売買契約から引渡しに1〜2か月ほどかかります。ただし、買主がいつ見つかるかは読めず、条件によっては半年以上かかることも。資金が必要な時期から逆算し、余裕を持って早めに動き出すのが安心です。

不動産を売るとき、最初に何をすればいいですか？

まずは自分で相場を調べることです。国土交通省の不動産情報ライブラリや、レインズ・マーケット・インフォメーションで、似た条件の物件の成約価格を確認します。相場観を持ったうえで複数社に査定を依頼すれば、査定額が適正かを判断できます。あわせて、権利証（登記識別情報）や間取り図などの書類も準備しておきましょう。

机上査定と訪問査定は、何が違いますか？

机上査定は、物件情報（立地・築年数・面積など）だけで概算を出す簡易な査定です。ネットや電話で気軽に依頼でき、複数社の比較に向きます。訪問査定は、担当者が実際に物件を見て、状態や周辺環境を踏まえて出す精度の高い査定です。まず机上査定で数社を比べ、絞り込んだ会社に訪問査定を依頼する、という2段階が効率的です。

媒介契約には種類がありますが、どう選べばいいですか？

専属専任・専任・一般の3種類があります。専任系は1社に任せる代わりに手厚い対応と報告が期待でき、一般は複数社に依頼できて囲い込みを防ぎやすい反面、各社の力の入れ方が弱まることも。物件の売りやすさや、信頼できる会社があるかで選びます。迷う場合は、信頼できる1社と専任を結ぶのが現実的です。

売却にはどんな書類が必要ですか？

主な書類は、権利証（登記識別情報）、本人確認書類、実印・印鑑証明書、固定資産税の納税通知書、間取り図・測量図、購入時の売買契約書などです。マンションなら管理規約や維持費のわかる書類も。すべてを最初にそろえる必要はなく、各ステップで必要なものを、不動産会社の案内に従って準備すれば大丈夫です。

内覧では、売主は何をすればいいですか？

買主が気持ちよく見られるよう、掃除・整理整頓をして、明るく換気しておくことが大切です。とくに水回りの清潔感は印象を大きく左右します。内覧当日は、可能なら立ち会って質問に丁寧に答えると好印象。ただし売り込みすぎは逆効果なので、適度な距離感で、物件の良さを正直に伝えましょう。第一印象が価格や成約スピードを左右します。

売買契約のときに、売主が気をつけることは？

手付金の額、契約解除の条件、契約不適合責任の範囲を必ず確認します。買主都合の解約に備える手付金や、引渡し後に不具合が見つかったときの売主の責任範囲は、後のトラブルを左右します。契約前には、宅地建物取引士が買主に重要事項説明を行います。売主も内容を把握し、疑問があればその場で確認してから契約に進みましょう。

決済・引渡しの日には、何をしますか？

買主から残代金を受け取り、住宅ローンが残っていれば完済して抵当権を抹消し、所有権を買主に移す登記を行い、鍵を引き渡します。多くは金融機関で、売主・買主・不動産会社・司法書士が集まって行います。同時に、固定資産税の日割り精算などの清算もします。この決済が終われば、売却は完了です。

不動産を売ると、税金はかかりますか？

売却で利益（譲渡所得）が出た場合に、譲渡所得税がかかります。譲渡所得は「売った価格−買った価格−諸費用」で計算します。ただし、マイホームの売却なら「3,000万円特別控除」で、売却益3,000万円までは非課税になることが多いです。適用には確定申告が必要で、控除を使うと税金がゼロでも申告は必要になります。

確定申告は、いつ・必ず必要ですか？

売却した翌年の2〜3月に確定申告をします。利益が出て納税する場合はもちろん、3,000万円特別控除などの特例で税金がゼロになる場合も、その特例を使うために確定申告が必要です。申告を忘れると特例が受けられず、課税されることもあります。売却益が出ていない場合でも、損失の特例を使えることがあるので確認しましょう。

売却でかかる費用には、どんなものがありますか？

主な費用は、仲介手数料（売却価格の3%＋6万円＋消費税が上限）、印紙税、抵当権抹消などの登記費用、住宅ローンの残債です。さらに、利益が出れば譲渡所得税もかかります。「売却価格＝手取り」ではないため、これらを差し引いた手元に残る額を、売り出す前に把握しておくと、次の資金計画が立てやすくなります。

住宅ローンが残っていても、売却できますか？

できますが、売却代金でローンを完済し、抵当権を抹消できることが前提です。残債が売却価格を上回る場合（オーバーローン）は、貯蓄で差額を埋めるか、住み替えローンなどを使う必要があります。まずは金融機関でローン残債を確認し、査定額と並べて、完済できるかを売り出す前にチェックしておきましょう。

初めての不動産売却で、いちばん大切なことは何ですか？

流れを把握し、相場と手取りを確かめたうえで、焦らず一つずつ進めることです。とくに、相場を自分で調べる・複数社の査定を根拠で比べる・売り急がない・費用や税金まで見通す、の4点が損を防ぐカギ。わからないことは、信頼できる不動産会社に相談しながら、納得して進めましょう。

まとめ

不動産売却は、①相場調べ ②査定 ③媒介契約 ④売却活動・内覧 ⑤売買契約 ⑥決済・引渡し ⑦確定申告、の7ステップで進み、全体で3〜6か月が目安です。

大切なのは、相場を自分で調べ、複数社の査定を根拠で比べ、売り急がず、手取りと税金まで見通すこと。流れを知って一つずつ進めれば、初めての売却でも大きな失敗は防げます。あわせて【不動産売却で損する人の特徴7選】や【不動産一括査定サイトおすすめ比較】の記事も参考にしてください。

売却で後悔しないコツは、①相場を自分で調べる ②複数社の査定を根拠で比べる ③余裕あるスケジュールで売り急がない ④手取り・税金まで把握すること。流れを知って一つずつ進めれば、初めてでも大きな失敗は防げます。

免責事項

本記事は一般的な情報提供を目的としており、特定の不動産取引、金融商品、税務手続き、投資行動を推奨するものではありません。税制・制度や手続き、費用は変更される場合があり、金額はあくまで目安です。最新情報は、国税庁・国土交通省・不動産会社・税理士などの公的機関や専門家にご確認ください。最終的な判断は、必要に応じて専門家にご相談ください。