年収500万円で住宅ローンはいくらまで借りていい？無理のない借入額を宅建FPが解説

「年収500万円だと、住宅ローンはいくらまで借りていいんだろう？」——家を考え始めると、まず気になるのがこの疑問ですよね。

ネットで調べると「3,000万円は借りられる」「いや2,500万円まで」と数字がバラバラで、かえって不安になった方も多いはずです。

先に結論をお伝えします。年収500万円で無理なく返せる借入額の目安は、2,300〜2,700万円です。銀行が「貸せる」と言う上限（最大約4,900万円）とは、まったくの別物だと考えてください。

なぜこの金額なのか。金利や家計の考え方も含めて、宅建FP編集部が、初心者にもわかりやすく整理していきます。判断の目安には、住宅金融支援機構のフラット35（返済負担率の基準）などの公的な情報も参考になります。

この記事を読めば、「自分の場合はいくらが安心か」を自分で判断できるようになります。それでは見ていきましょう。

【結論】年収500万円は「2,300〜2,700万円」が無理のない目安

まず全体像です。年収500万円の住宅ローンには、大きく3つの「金額の基準」があります。

基準	金額の目安	意味
借りられる上限	約4,000〜4,900万円	銀行が貸してくれる最大額
一般的な目安	約2,500〜3,500万円	年収倍率5〜7倍
無理なく返せる額	約2,300〜2,700万円	生活を守りながら返せる額

この記事でいちばん大事なのは、いちばん下の「無理なく返せる額」です。ここを基準に家を探すと、後悔する確率がぐっと下がります。

なぜ上限まで借りてはいけないのか。まずは「そもそも借入額がどう決まるのか」から見ていきましょう。

住宅ローンの借入可能額はどうやって決まる？

住宅ローンで銀行が「いくらまで貸すか」を決めるとき、中心になるのが返済負担率と年収倍率という2つの考え方です。まずはここを押さえましょう。

返済負担率とは？（年収に対する返済の割合）

返済負担率とは、年収に対して、年間の返済額が占める割合のことです。たとえば年収500万円で年間125万円返済するなら、返済負担率は25%になります。

銀行の審査基準は30〜35%程度まで認められることが多いですが、それは「貸せる上限」であって「安心して返せる水準」ではありません。 宅建FP編集部としては、無理のない目安は20〜25%以内だと考えています。年収500万円での目安を整理すると次のとおりです。

返済負担率	年間返済額	毎月返済額	位置づけ
20%	100万円	約8.3万円	かなり安全
25%	125万円	約10.4万円	無理のない上限
35%	175万円	約14.6万円	審査上限（危険）

年収倍率とは？（年収の何倍まで借りるか）

年収倍率は、借入額が年収の何倍かを示すシンプルな目安です。一般には5〜7倍程度が使われ、年収500万円なら2,500〜3,500万円が「一般的」とされる水準になります。

ただし年収倍率は金利や家計を反映しない大まかな目安です。同じ5倍でも、金利や家族構成によって「無理のなさ」は大きく変わります。倍率は入口の目安、最終判断は返済負担率と家計でと覚えておきましょう。

銀行はここも見ている（審査項目）

借入額は返済負担率だけでなく、次のような項目も合わせて審査されます。

審査項目	見られるポイント
年収・返済負担率	年収に対して返済が重すぎないか
年齢（申込時・完済時）	完済時に高齢になりすぎないか
勤続年数	収入が安定しているか
健康状態	団信に加入できるか
物件の担保評価	万一のとき回収できるか

借入可能額は「返済負担率」で決まります。銀行が見るのは年収・年齢・勤続年数・健康状態・物件の担保評価。あなたの生活が回るかは審査に含まれていない——ここが落とし穴です。

年収500万円の「借りられる上限」は最大約4,900万円｜でも借りてはいけない

返済負担率の審査上限は、金融機関によって35%程度まで認められることがあります。年収500万円で返済負担率35%（月14.6万円）を35年返済に当てはめると、借りられる上限は次のようになります。

金利	借りられる上限の目安（負担率35%）
0.5%	約5,600万円
1.5%	約4,800万円
2.5%	約4,100万円

「え、そんなに借りられるの？」と思うかもしれません。でも、これはあくまで銀行が回収できる上限であって、あなたの生活が回るかどうかは別問題です。

上限いっぱいまで借りると、こんなリスクがあります。

• 教育費や車の買い替えなど、想定外の出費に対応できない
• 変動金利が上がると返済額が一気に増える
• 貯蓄が進まず、老後資金の準備が遅れる

「借りられる上限」と「無理なく返せる額」は別物です。上限いっぱいの約4,000〜4,900万円まで借りると、教育費や金利上昇で家計が一気に苦しくなります。上限は“参考”にとどめましょう。

【金利タイプ別】年収500万円の返済シミュレーション

では、実際に借りたら毎月いくら返すのか。借入額別・金利別の毎月返済額（35年・元利均等）を見てみましょう。数字は前提で変わるため、あくまで目安です。

借入額	金利0.5%	金利1.5%	金利2.5%
2,300万円	約59,700円	約70,400円	約82,200円
2,500万円	約64,900円	約76,500円	約89,400円
2,700万円	約70,100円	約82,700円	約96,500円
3,000万円	約77,900円	約91,900円	約107,200円

さらに、同じ2,500万円でも金利で総返済額が大きく変わります。

金利	毎月返済額	総返済額の目安
0.5%	約64,900円	約2,726万円
1.5%	約76,500円	約3,215万円
2.5%	約89,400円	約3,754万円

この表からわかること：変動金利は当初こそ低いですが、金利が上がると毎月・総額とも大きく増えます。変動を選ぶなら、金利が2%台に上がっても払えるかを必ず確認しておきましょう。

固定金利で借りる場合

固定金利は、借入時から完済まで金利（＝返済額）が変わりません。当初の金利は変動より高めですが、将来の返済額が読めるので家計の計画が立てやすいのが強みです。「金利が上がっても大丈夫か不安」「教育費など固定の出費が多い」という年収500万円世帯には、安心感の面で向いています。

変動金利で借りる場合

変動金利は当初の金利が低く、同じ返済額でも多めに借りられるように見えます。ただし、その低さは「将来の金利上昇リスクを自分で引き受ける」こととセットです。金利が上がれば返済額も増えます。変動を選ぶなら、上昇に備えて返済に余力を持たせ、繰上返済用の貯蓄も確保しておくことが前提になります。どちらが得かではなく、「金利が上がっても返せる家計か」で選びましょう。

月々いくらなら安心？年収500万円の家計シミュレーション

借入額の目安がわかっても、「実際に生活が回るか」が本当の判断基準です。年収500万円の手取りは月約33万円（家族構成などで変わります）。ここから返済した場合の家計イメージを見てみましょう。

項目	月10万円返済の場合	月8万円返済の場合
手取り	約33万円	約33万円
住宅ローン返済	10万円	8万円
生活費（食費・光熱・通信等）	約15万円	約15万円
教育・保険・車など	約6万円	約6万円
貯蓄に回せる額	約2万円	約4万円

月10万円返済だと、貯蓄の余力はかなり細くなるのがわかります。教育費が増える時期や、収入が下がる局面を考えると、返済は手取りの20〜25%（月6.6〜8.3万円）に収めるのが安心です。

年収500万円の手取りは月約33万円。ここから月10万円を返済に回すと、生活費・貯蓄の余力はかなり限られます。返済は手取りの20〜25%以内に収めるのが安心の目安です。

年収500万円でどんな家が買える？新築・中古の違いとローンのリスク

無理のない借入2,300〜2,700万円に頭金を足すと、どんな家が現実的でしょうか。物件タイプで特徴が変わります。

物件タイプ	特徴	住宅ローン面の注意
新築戸建て	最新設備・安心感	価格は高め。諸費用も見込む
新築マンション	立地・管理が充実	管理費・修繕積立金が別途
中古戸建て	価格が手頃	築年数で借入期間・控除条件が変わる
中古マンション	立地を選びやすい	修繕積立金の状況を要確認

都心の新築は選びにくくても、郊外や中古なら年収500万円でも十分に選択肢があります。 ただし中古は築年数によって、住宅ローン控除の対象や借入期間が変わることがある点に注意しましょう。

新築は安心感、中古は価格の手頃さが魅力。ただし中古は築年数によって住宅ローン控除や借入期間の条件が変わることがあります。物件価格だけでなく、諸費用・維持費・控除まで含めて総額で比べましょう。

物件価格だけじゃない｜見落としがちな諸費用と維持費

年収500万円で予算を考えるとき、物件価格だけを見て「これなら買える」と判断するのは危険です。家は、買うときも買った後もお金がかかります。ここを見込んでおかないと、住宅ローンは払えても生活が苦しくなります。

費用	発生タイミング	目安
購入時の諸費用	契約・引渡し時	物件価格の3〜9%程度
固定資産税	毎年	立地・広さで変動
火災・地震保険	契約時・更新時	補償内容で変動
修繕費・管理費	随時・毎月	戸建て・マンションで異なる

たとえば3,000万円の物件なら、諸費用だけで90万〜270万円ほどかかる計算です。頭金や手元資金を考えるときは、この諸費用も忘れずに見込んでおきましょう。「物件価格＝必要なお金」ではない——これは年収500万円で無理をしないための大事な視点です。

頭金と「借入額を増やす方法」｜無理に増やすのは危険

物件価格に手が届かないとき、「もっと借りられないか」と考えがちです。借入額を増やす方法はありますが、それぞれ注意点があります。

方法	効果	注意点
頭金を増やす	借入・返済を減らせる	手元資金を使い切らない
返済期間を延ばす	毎月返済が軽くなる	総返済額は増え、完済が高齢に
収入合算・ペアローン	借入可能額が増える	片方の収入減で一気に苦しく
ボーナス返済を使う	毎月返済を抑えられる	ボーナス減で家計が崩れる

頭金は、無理のない範囲で物件価格の1〜2割が一つの目安。ただし生活防衛資金まで使い切るのは避けましょう。収入合算やペアローンは借入を増やせますが、「片方の収入でも返せるか」を前提にするのが鉄則です。

年収500万円で無理なく組む5つのコツ

ここまでのポイントを、行動できる形で5つのコツにまとめます。

この5つを押さえれば、年収500万円でも「無理なく返せる」住宅ローンに近づけます。

【宅建FP編集部より】住宅ローン控除の恩恵と落とし穴

最後に、多くの人が見落としがちで、しかも影響の大きい住宅ローン控除について触れておきます。ここは差がつくポイントです。

住宅ローン控除は、年末のローン残高の0.7%が、最大13年間にわたって所得税・住民税から差し引かれる制度です。年収500万円の方にとっては、家計に効く大きなメリットになります。

ただし、次のような「落とし穴」もあります。

• 物件の省エネ性能や新築・中古で、控除の対象となる借入限度額（上限）が変わる
• そもそも納めている所得税・住民税を超える分は控除しきれない
• 中古住宅は、築年数や耐震性の要件を満たす必要がある

つまり「年末残高の0.7%がまるまる返ってくる」とは限りません。宅建FP編集部としては、購入前に自分のケースで控除額を試算しておくことをおすすめします。制度は変更されることがあるため、最新の条件は国税庁など公的機関で確認しましょう。

住宅ローン控除は年末残高の0.7%が最大13年間、所得税・住民税から差し引かれる制度です。ただし新築・中古や省エネ性能で上限が変わり、所得税額を超える分は控除しきれないことも。使えるかは必ず最新の条件を確認しましょう。

年収500万円の住宅ローン チェックリスト

契約前に、次の項目を確認してみてください。「いいえ」があれば、もう一度立ち止まる価値があります。

□ 借入額を「借りられる上限」ではなく「返せる額」から考えたか
□ 返済は手取りの20〜25%以内に収まっているか
□ 金利が上がったときの返済額を確認したか
□ ボーナス返済に頼りすぎていないか
□ 諸費用・固定資産税・修繕費・教育費を見込んだか
□ 頭金を入れても生活防衛資金は残るか
□ 住宅ローン控除が自分のケースで使えるか確認したか

よくある質問（FAQ）

年収500万円で3,000万円の住宅ローンは無理がありますか？

金利や家計次第ですが、返済負担率は25%をやや超えます。教育費や車の買い替えが重なる時期を想定し、月々の返済（金利1.5%・35年で約9.2万円）で生活が回るかを確認しましょう。頭金を入れて借入を2,700万円前後に抑えると安心度が上がります。

年収500万円の借入可能額の上限はいくらですか？

返済負担率35%で計算すると、金利によって約4,000〜4,900万円が上限の目安です。ただしこれは「借りられる額」であって「返せる額」ではありません。上限まで借りるのは避けるのが無難です。

手取りで考えると毎月いくらまで返済していいですか？

年収500万円の手取りは月約33万円。無理のない返済は手取りの20〜25%＝月6.6〜8.3万円が目安です。ボーナス併用なしでこの範囲に収まると、生活と貯蓄の余力を保ちやすくなります。

頭金なし（フルローン）でも大丈夫ですか？

借りられますが、借入額が増えて返済が重くなります。生活防衛資金を残したうえで、可能なら物件価格の1〜2割の頭金を入れると、返済と総支払額の両面で安心です。

年収500万円だとどんな家が買えますか？

無理のない借入2,300〜2,700万円＋頭金で、地域や新築・中古によって選択肢は変わります。都心は選びにくくても、郊外や中古なら現実的です。物件価格だけでなく諸費用・維持費込みの総額で考えましょう。

共働きなら借入額を増やしても大丈夫ですか？

収入合算やペアローンで借入可能額は増えますが、どちらかの収入が減っても返せるかが前提です。育児・転職で世帯収入が下がるリスクを見込み、片方の収入でも回る範囲にとどめるのが安全です。

住宅ローン控除は年収500万円でも使えますか？

要件を満たせば使えます。年末残高の0.7%が最大13年間、所得税・住民税から差し引かれます。ただし物件の性能や新築・中古で上限が変わり、所得税額を超える分は控除しきれないこともあるため、最新条件の確認が必要です。

まとめ：上限ではなく「返せる額」で判断しよう

最後に、この記事の要点を整理します。

• 年収500万円で無理なく返せる借入額の目安は2,300〜2,700万円
• 借りられる上限（最大約4,900万円）は「返せる額」とは別物。上限まで借りない
• 返済は手取りの20〜25%（月6.6〜8.3万円）が安心の目安
• 金利上昇・教育費・収入減まで見込み、頭金は無理のない範囲で
• 住宅ローン控除は使えるかを事前に試算しておく

家は、価格の大きさより「無理なく返し続けられるか」が大切です。無理に急がず、自分の家計に当てはめて、安心して返せる計画から逆算していきましょう。借入額の考え方の全体像は、あわせて【住宅ローンで失敗する人の共通点5選】の記事も参考にしてみてください。

免責事項

本記事は一般的な情報提供を目的としており、特定の金融商品、不動産取引、住宅ローン契約、保険商品、投資行動を推奨するものではありません。制度や条件は変更される場合があるため、最新情報は金融機関・不動産会社・公的機関などの公式情報をご確認ください。最終的な判断は、必要に応じて専門家にご相談ください。