専任媒介と一般媒介の違い｜不動産売却でどっちを選ぶべきか宅建士が解説

不動産を売るとき、不動産会社に売却を依頼する契約が「媒介契約」です。この媒介契約には「専属専任」「専任」「一般」の3種類があり、どれを選ぶかで、売却の進み方や、高く売れるかどうかが変わります。

「1社にしっかり任せるべき？」「複数社に頼んだほうが早い？」——迷う人は多いはずです。

この記事では、宅建士・FPの視点から、専任媒介と一般媒介の違いを軸に、3種類の媒介契約のメリット・デメリット、どっちが早く高く売れるか、物件・状況別の選び方、囲い込みの注意点までを解説します。媒介契約は、宅地建物取引業法で定められた、売主を守る仕組みです。

媒介契約とは？3種類の違い

媒介契約とは、不動産会社に「買主を探して、売買を仲介してください」と依頼する契約です。売却活動の内容や、報酬（仲介手数料）などを取り決めます。

種類は3つ。大きな違いは、依頼できる会社数・自分で買主を探せるか・報告やレインズ登録の義務です。

項目	専属専任媒介	専任媒介	一般媒介
依頼できる会社	1社のみ	1社のみ	複数社OK
自分で買主を見つけて直接契約	不可	可	可
販売状況の報告義務	週1回以上	2週に1回以上	なし
レインズ登録義務	あり（5日以内）	あり（7日以内）	なし（任意）
契約期間	最長3か月	最長3か月	定めなし（目安3か月）

ざっくり言うと、専属専任と専任は「1社に任せる」タイプ、一般は「複数社に頼む」タイプです。専任系ほど、会社の対応や報告が手厚くなる代わりに、1社に縛られます。

媒介契約は「専属専任」「専任」「一般」の3種類。大きな違いは、依頼できる会社数（専任系は1社／一般は複数）と、報告義務・レインズ登録の有無です。1社に任せて手厚く動いてもらうか、複数社を競わせるか——この選択が、売却の進み方を左右します。

専任媒介のメリット・デメリット

まず、多くの人が選ぶ「専任媒介」から見ていきます。

専任媒介のメリット

• 1社が本気で売却活動に取り組んでくれやすい
• 販売状況の報告義務がある（2週に1回以上）
• レインズ登録が義務で、全国の会社に紹介される
• 窓口が1つで、やり取りの手間が少ない

最大の利点は、担当者が責任を持って動いてくれやすいことです。「自社が売れば必ず手数料が入る」ため、広告費をかけたり、オープンハウスを開いたりと、売却に力を入れてくれます。報告義務があるので、「今どんな状況か」「何件問い合わせがあったか」を定期的に把握でき、売主も安心して任せられます。

窓口が1社に絞られるため、複数社とやり取りする手間がないのも、忙しい人にはうれしいポイントです。

専任媒介のデメリット

• その1社の営業力・熱心さに、結果が左右される
• 他社と競争がないため、動きが鈍いと売却が長期化する
• 囲い込みのリスクがある

注意したいのが囲い込みです。1社に任せる分、その会社が他社に情報を回さず、自社だけで買主を探すと、買主候補が限られ、高く売れる機会を逃します。対策は後ほど解説します。

一般媒介のメリット・デメリット

次に、複数社に頼める「一般媒介」です。

一般媒介のメリット

• 複数社に同時に依頼でき、幅広く買主を募集できる
• 会社どうしが競争するため、囲い込みが起きにくい
• 自分で買主を見つけて、直接契約もできる

最大の利点は、幅広い露出と、会社間の競争です。多くの会社が同時に買主を探すため、人気物件なら早く買い手が見つかることも。囲い込みが起きにくいのも安心材料です。

もう一つ、見落とされがちな利点が「秘密を守りやすい」ことです。一般媒介はレインズへの登録義務がないため、物件情報を広く公開せずに売ることもできます。「近所に知られたくない」「事情があって公にしたくない」という場合、一般媒介が向くことがあります。

一般媒介には「明示型」と「非明示型」がある

一般媒介には、さらに2つの型があります。

型	内容
明示型	他にどの会社に依頼しているかを、各社に伝える
非明示型	他社に依頼していることを伝えない

一般的なのは明示型です。各社が「競合がいる」と分かるため、緊張感が生まれます。非明示型は伝えなくてよい分、気楽ですが、会社側は状況を把握しにくくなります。契約時に、どちらの型かを確認しておきましょう。

一般媒介のデメリット

• 各社の力の入れ方が弱まりやすい
• 報告義務がなく、販売状況が見えにくい
• レインズ登録が任意
• 複数社とのやり取りが手間

不動産会社の本音として、頑張って売っても他社に決められると成果がゼロになるため、一般媒介では積極的に動きにくい面があります。売れにくい物件では、この「力の入りにくさ」が響きます。

たとえば、多額の広告費をかけたり、オープンハウスを開いたりしても、他社が先に買主を見つければ、その費用は回収できません。そのため、一般媒介では、各社が「様子見」になりやすいのです。

また、複数社とやり取りする手間も見逃せません。問い合わせ対応や内覧調整を、依頼した社数だけ行うことになります。放っておいても売れる人気物件なら一般の競争が活きますが、そうでない物件では、1社が本気で動く専任のほうが、結果的に早く売れることが多いのです。

専属専任媒介と、3種の使い分け

3つ目の「専属専任媒介」は、専任媒介をさらに厳しくしたものです。

専任媒介との違いは、自分で買主を見つけたときに、直接契約できない点。専属専任では、知人に売る場合でも、必ず依頼した会社を通す必要があります。その代わり、報告は週1回以上と、より手厚くなります。

3種を、ひとことで整理すると次のようになります。

• 専属専任媒介：1社に完全に任せる。報告が最も手厚いが、自己発見取引は不可
• 専任媒介：1社に任せるが、自分で買主を見つけたら直接契約もできる（バランス型）
• 一般媒介：複数社に頼み、幅広く募集。ただし報告義務なし

では、専属専任は、どんなときに選ぶのでしょうか。売れにくい物件で、1社に最大限、手厚く動いてほしい場合に向きます。報告が週1回と頻繁で、会社も「必ず自社が売る」前提で全力を出しやすいためです。ただし、知人への売却でも会社を通す必要があるため、心当たりがある人は専任のほうが柔軟です。

多くの人にとって、自由度と手厚さのバランスが良いのは「専任媒介」です。自分で買主を見つける可能性も残しつつ、報告とレインズ登録で守られます。まずはここを軸に考えるとよいでしょう。

データで見る「どっちが早く高く売れる？」

「専任と一般、結局どっちが得なの？」——気になるところです。データを見てみましょう。

ある調査では、半年未満で売れた割合は、専任媒介で約46%、一般媒介で約35%。専任媒介のほうが、早く売れる傾向が出ています。

理由は、1社が責任を持って動くためと考えられます。一般媒介は競争がある一方、各社が「他社に取られるかも」と力を抜くと、かえって売却が進みにくくなるのです。

ただし、これはあくまで全体の傾向です。都心の人気エリアや高額物件など、放っておいても買い手が付きやすい物件では、複数社の競争を活かせる一般媒介が有利に働くこともあります。物件のタイプによって、最適は変わります。

「早く売れる」だけでなく、「高く売れるか」も気になるところです。ここは一概には言えませんが、囲い込みさえ防げれば、専任でも一般でも、適正な価格で売れるというのが実際のところ。専任で1社が丁寧に売却戦略を立てるほうが、結果的に高値につながることもあります。

大切なのは、契約の種類そのものより、その会社が本気で、透明に売却活動をしてくれるか。次の「選び方」で、具体的に見ていきましょう。

物件・状況別｜結局どっちを選ぶ？

ここまでを踏まえ、どんな場合にどちらが向くかを整理します。

専任媒介（専属専任）が向いている人

• 一般的な物件を、手厚くサポートしてもらいながら売りたい
• 販売状況をこまめに把握したい
• 窓口を1つにして、手間を減らしたい
• 売れにくい物件で、1社に本気で動いてほしい

一般媒介が向いている人

• 都心の人気エリア・高額物件など、売りやすい物件を持っている
• 複数社を競わせて、幅広く買主を募りたい
• 囲い込みのリスクを避けたい
• 秘密裏に売りたい（レインズ登録義務がなく、公になりにくい）

迷ったら、まず信頼できる1社と専任媒介、が多くの人にバランスの良い選択です。データ上も早く売れる傾向があり、報告で状況も見えます。

うまくいかないときは、契約を見直せる

専任媒介で「動きが悪い」と感じたら、契約期間の満了（最長3か月）で更新せず、別の会社に変えることができます。専任の契約期間が最長3か月と定められているのは、売主が定期的に見直せるようにするためでもあります。

反響が乏しいときは、まず担当者に、販売状況と今後の戦略を確認しましょう。それでも改善が見込めないなら、更新のタイミングで会社を変える、契約の種類を変える、といった判断が可能です。「一度契約したら3か月は我慢するしかない」わけではありません。

選び方の目安は、①一般的な物件で手厚く売りたい→専任媒介 ②都心の人気・高額物件で競争を活かしたい→一般媒介。データ上は専任のほうが早く売れる傾向。まずは信頼できる1社と専任、が多くの人にバランスの良い選択です。

契約期間・解除と、囲い込みの注意点

最後に、契約にまつわる注意点を押さえます。

契約期間は最長3か月

専任媒介・専属専任媒介は、最長3か月と法律で定められています（更新は可能）。一般媒介に法律上の定めはありませんが、3か月程度が目安です。まずは3か月を一区切りと考え、反響が乏しければ、満了時に会社や契約の種類を見直せます。

途中解除は条件を確認

契約は途中で解除できますが、専任系の契約中に、正当な理由なく他社に依頼したり自分で売ったりすると、費用を請求されることがあります。契約前に、解除の条件を確認しておきましょう。会社の対応に問題がある場合は、解除できることもあります。

仲介手数料は、どの媒介契約でも同じ

「専任だと手数料が高くなる？」と心配する人がいますが、仲介手数料の上限は、媒介契約の種類で変わりません。上限は「売却価格の3%＋6万円＋消費税」で、専任でも一般でも同じです。

ただし、一般媒介で複数社に依頼した場合、実際に売却を成立させた1社にだけ手数料を払います（複数社に払うわけではありません）。手数料の面で、契約の種類を心配する必要はないと覚えておきましょう。

囲い込みを防ぐ

専任系で最も注意したいのが囲い込みです。防ぐには、次の3点を実践します。

• レインズへの登録を確認する（登録証明書を見せてもらう）
• 販売状況の報告を、こまめに求める
• 売却活動が不透明だと感じたら、質問する

一般媒介は複数社が競うため囲い込みは起きにくいですが、専任系では、この透明性を求める姿勢が大切です。売却全体の注意点は【不動産売却で損する人の特徴7選】でも解説しています。

専任系の注意点が「囲い込み」。1社に任せる分、その会社が他社に情報を回さず、自社だけで買主を探すと、高く売れる機会を逃します。レインズの登録証明書を確認し、販売状況の報告を求めることで、囲い込みを牽制できます。

媒介契約に関するよくある質問（FAQ）

専任媒介と一般媒介の、いちばん大きな違いは何ですか？

依頼できる不動産会社の数です。専任媒介（専属専任・専任）は1社のみに依頼し、一般媒介は複数社に同時に依頼できます。専任系は、その分1社が手厚く動き、販売状況の報告義務やレインズ登録の義務があります。一般は、幅広く露出できる反面、各社の力の入れ方が弱まることもあります。この違いが、売却の進み方を左右します。

専属専任媒介と専任媒介は、何が違うのですか？

自分で買主を見つけたときに、直接契約できるかどうかが主な違いです。専属専任媒介は、自分で買主を見つけても、必ず依頼した会社を通す必要があります（自己発見取引が不可）。専任媒介は、自分で買主を見つけた場合は直接契約できます。報告頻度も、専属専任は週1回以上、専任は2週に1回以上と、専属専任のほうが手厚くなっています。

専任媒介のメリットは何ですか？

主なメリットは、①1社が本気で売却活動に取り組んでくれやすい ②販売状況の報告義務がある（専任は2週に1回以上）③レインズ登録が義務で全国の会社に紹介される ④窓口が1つで手間が少ないことです。担当者が責任を持って動き、状況も把握しやすいため、多くの人にとってバランスの良い選択肢とされています。

専任媒介のデメリットは何ですか？

主なデメリットは、①その1社の営業力・熱心さに結果が左右される ②他社と競争がないため、動きが鈍いと売却が長期化する ③囲い込みのリスクがあることです。とくに囲い込み（他社に情報を回さず自社で買主を探す行為）には注意が必要。レインズ登録の確認と、販売状況の報告を求めることで防ぎましょう。

一般媒介のメリットは何ですか？

主なメリットは、①複数社に同時に依頼でき、幅広く買主を募集できる ②会社どうしが競争するため、囲い込みが起きにくい ③自分で買主を見つけて直接契約もできることです。とくに、都心の人気エリアや高額物件など、放っておいても買い手が付きやすい物件では、複数社の競争を活かせる一般媒介が有利に働くことがあります。

一般媒介のデメリットは何ですか？

主なデメリットは、①各社の力の入れ方が弱まりやすい ②報告義務がなく、販売状況が見えにくい ③レインズ登録が任意 ④複数社とのやり取りが手間なことです。不動産会社としては、頑張っても他社に決められると成果がゼロになるため、積極的に動きにくい面があります。売れにくい物件では、一般より専任のほうが向くことが多いです。

結局、専任と一般はどっちが早く売れますか？

データ上は、専任媒介のほうが早く売れる傾向があります。ある調査では、半年未満で売れた割合が、専任媒介で約46%、一般媒介で約35%という結果も。1社が責任を持って動くため、と考えられます。ただし、人気物件では一般の競争が活きることもあり、物件次第。多くの人には、まず信頼できる1社と専任、がバランスの良い選択です。

囲い込みは、どうすれば防げますか？

①レインズへの登録を確認する（登録証明書を見せてもらう）②販売状況の報告をこまめに求める ③活動が不透明なら質問する、が基本の対策です。囲い込みとは、依頼した会社が他社に物件情報を回さず、自社だけで買主を探す行為で、高く売れる機会を逃します。専任系はこのリスクがあるため、透明性を求める姿勢が大切。一般媒介は複数社が競うため、囲い込みは起きにくくなります。

媒介契約の期間は決まっていますか？

専任媒介・専属専任媒介は、最長3か月と法律で定められています（更新は可能）。一般媒介には法律上の期間の定めはありませんが、3か月程度が目安とされます。契約期間中に売却活動を進め、反響が乏しければ、期間の満了時に会社や契約の種類を見直すこともできます。まずは3か月を一区切りと考えるとよいでしょう。

媒介契約は、途中で解除できますか？

できますが、条件があります。専任系の契約中に、正当な理由なく他社に依頼したり自分で売ったりすると、費用を請求されることがあります。会社の対応に問題がある場合は、解除できることもあります。トラブルを避けるため、契約前に解除の条件を確認し、途中で変更したくなったら、まず担当者や会社に相談しましょう。

媒介契約を選ぶとき、いちばん大切なことは何ですか？

契約の種類以上に、信頼できる不動産会社・担当者を選ぶことです。専任でも一般でも、動いてくれる会社でなければ売れません。査定額の根拠を具体的に説明できるか、販売戦略を示せるか、報告や質問への対応が誠実か——ここを見極めたうえで、物件や状況に合った契約の種類を選ぶのが、後悔しない売却につながります。

まとめ

媒介契約は「専属専任」「専任」「一般」の3種類。専任系は1社に任せて手厚い対応と報告が受けられ、一般は複数社に幅広く依頼できて囲い込みを防ぎやすい、という違いがあります。

データ上は専任のほうが早く売れる傾向があり、多くの人には、信頼できる1社と専任媒介がバランスの良い選択です。一方、都心の人気・高額物件は、一般の競争が活きることも。

どちらを選んでも、レインズ登録の確認と販売状況の報告を求めることが、囲い込みを防ぎ、損しない売却につながります。そして、契約の種類以上に、信頼できる会社選びが大切です。あわせて【不動産売却の流れ】や【不動産売却で損する人の特徴7選】の記事も参考にしてください。

免責事項

本記事は一般的な情報提供を目的としており、特定の不動産取引、サービス、法務手続きを推奨するものではありません。制度・法令や手続き、データは変更・時点により異なる場合があるため、最新情報は不動産会社・宅地建物取引士・公的機関の公式情報でご確認ください。最終的な判断は、必要に応じて専門家にご相談ください。