離婚で家をどう分ける？財産分与と住宅ローンの手続きを宅建FPが図解

離婚を決めたとき、多くの人が最後まで頭を悩ませるのが「家」です。金額が大きく、住宅ローンや名義がからむので、預貯金のように単純に半分に分けられないからです。

この記事では、宅建士・FPの視点から、離婚のときに家をどう分けるかを、財産分与のルール・住宅ローンの手続き・税金・登記まで、順を追って整理します。税金の扱いは国税庁の離婚して財産をもらったときなどの一次情報にもとづいています。

先に、この記事の範囲を確認してください。

最初に切り分けを：この記事は「家（不動産）をどう分けるか」に絞って解説します。親権・養育費・慰謝料そのものの決め方は別テーマです。家は金額が大きく、住宅ローンや名義がからむぶん、離婚の話し合いで最ももめやすい財産です。ここを先に整理しておくと、離婚全体の見通しが立てやすくなります。

財産分与とは？婚姻中に築いた財産を分けること

離婚のときに、夫婦が結婚生活のなかで築いた財産を分け合うことを財産分与といいます。まずはこの基本を押さえましょう。

対象は「婚姻中に協力して築いた財産」

財産分与の対象になるのは、結婚してから離婚するまでに、夫婦が協力して築いた財産です。家・預貯金・保険の解約返戻金・自動車・退職金の一部などが含まれます。

大事なのは、名義が夫婦のどちらであっても対象になるということ。家の名義が夫単独でも、婚姻中に夫婦の収入で買ったのなら、分与の対象です。

一方で、次のものは対象外（特有財産）になるのが原則です。

• 結婚前から一方が持っていた財産
• 結婚後でも、親からの相続・贈与で得た財産

割合は原則2分の1

分ける割合は、原則2分の1です。共働きでも、片方が専業主婦（主夫）でも、基本は変わりません。家事や育児による貢献も、財産形成への寄与として評価されるからです。

「収入は自分のほうが多かったから、自分が多くもらえるはず」と考える人もいますが、実務ではよほどの事情がない限り、半分ずつが基本と考えておくのが安全です。

財産分与には3つの性格がある

財産分与には、性格の違う3つが含まれることがあります。ここを分けて考えると、税金の話が理解しやすくなります。

種類	内容
清算的財産分与	夫婦で築いた財産の清算。財産分与の中心
扶養的財産分与	離婚後に生活が苦しくなる側への生活保障
慰謝料的財産分与	慰謝料の意味を含めて渡す部分

ほとんどのケースで中心になるのは、清算的財産分与です。

家以外の財産も、一緒に整理する

家は金額が大きいぶん目立ちますが、財産分与では家だけを切り離して考えないことが大切です。家を片方が取る代わりに、預貯金や車を相手に多めに渡す、といった調整で、全体のバランスを取れるからです。

対象になりやすい財産には、次のようなものがあります。

• 預貯金・現金
• 生命保険の解約返戻金
• 自動車
• 婚姻期間に対応する退職金の一部

なお、婚姻中の厚生年金を分ける年金分割は、財産分与とは別の手続きです。忘れやすいので、こちらも離婚時に確認しておくと安心です。

結論：夫婦が婚姻中に築いた財産は、名義がどちらであっても原則2分の1で分けます（財産分与）。家の分け方は①売って現金で分ける ②どちらかが住み続けて相手に代償金を払う ③共有のまま（非推奨）の3つ。住宅ローンが残っていると手続きが一気に複雑になるため、まずローンと名義の状況を確認することが出発点です。

家の分け方は3パターン

家をどう分けるかは、大きく3つの選択肢に分かれます。それぞれメリットと注意点があります。

①売って現金で分ける

家を売って、残ったお金を分ける方法です。現金なら1円単位できれいに分けられるので、後腐れが少なく、離婚後の関係を断ちたい場合に向いています。

ローンが残っていても、売却額でローンを完済できる（アンダーローン）なら、この方法がいちばんシンプルです。売却の進め方は不動産売却の流れにまとめています。

②どちらかが住み続けて、相手に代償金を払う

子どもの学区を変えたくないなどの理由で、片方が家に住み続ける方法です。この場合、住み続ける側が、家の価値の半分にあたる代償金を相手に払うのが基本です。

ただし、住宅ローンが残っていると、名義・ローン・保証の整理が必要になり、手続きが一気に複雑になります。これは後の章でくわしく説明します。

とくに注意したいのが、名義もローンも相手のまま住み続けるケースです。たとえば「夫名義の家に、妻子がそのまま住む」という形は、夫が滞納したり勝手に売ったりすると、妻子が家を失うおそれがあります。住み続けるなら、名義とローンをどうするかまでセットで決めておくことが欠かせません。

③共有のままにする（おすすめしない）

名義を夫婦の共有のまま残す方法です。一見もめないように見えますが、将来売るときに相手の同意が必要になり、連絡が取れなくなると身動きが取れなくなります。

離婚後も相手と共有財産で縛られ続けることになるため、特別な事情がない限り、共有のまま放置するのは避けるべきです。

どのパターンを選ぶ？判断の目安

迷ったときは、次の点を目安にすると選びやすくなります。

こんなとき	向いている分け方
離婚後の関係をすっきり断ちたい	①売って現金で分ける
ローンを完済でき、余りが出る	①売って現金で分ける
子どもの学区・生活環境を守りたい	②住み続けて代償金
住む側が単独でローンを組める	②住み続けて代償金
売却額よりローンが多い（オーバーローン）	任意売却など別の検討が必要

特に、住み続ける側が単独でローンを借り換えられるかは、②を選べるかどうかの分かれ目になります。ここが不透明なまま「住み続ける」と決めてしまうと、あとで詰まりがちです。

住宅ローンが残る家は、まず名義と残債を確認

住宅ローンが残っている家は、分け方を考える前に、「名義」と「残債」を確認するのが出発点です。

名義には2種類ある

混同しやすいのですが、家には2つの「名義」があります。

• 不動産の名義：登記簿に載っている、家の所有者
• 住宅ローンの名義：金融機関に返済する義務を負う人

この2つは一致しているとは限りません。「家は夫名義、ローンも夫名義」なら単純ですが、ペアローンや連帯債務だと、夫婦の両方がローンの名義に関わっていることもあります。まずは登記簿と、ローンの返済予定表を確認してください。

アンダーローンとオーバーローン

次に、家の売却見込み額とローン残債を比べます。

状態	内容	分け方への影響
アンダーローン	売却額 ＞ ローン残債	売れば完済でき、余りを分けられる
オーバーローン	売却額 ＜ ローン残債	売ってもローンが残る。分与対象にならない

売却額がローンを上回るアンダーローンなら選択肢は広く、下回るオーバーローンなら選択肢が限られます。家がいくらで売れそうかを、先に査定でつかんでおくことが重要です。

なぜ名義を勝手に変えられないのか

「離婚するから、家の名義とローンを妻に変えたい」と思っても、金融機関の承諾なしにローン名義は変えられません。

住宅ローンは、その人の収入や信用力を審査して貸しています。返済者が勝手に変わるのは、金融機関にとって前提が崩れることなので、認められないのが原則です。名義を変えたいなら、次の章の「借り換え」が必要になります。

住宅ローンが残る家の落とし穴：ローン返済中の家は、金融機関の承諾なしに名義を勝手に変えられません。また、連帯保証人・連帯債務者は、離婚しても自動では外れません。「妻が保証人のまま夫が家に残る」といった状態を放置すると、将来夫が滞納したときに妻へ請求が来ます。ここは離婚前に必ず片づけておくべき論点です。

連帯保証・連帯債務から抜けられるか

離婚で最もトラブルになりやすいのが、連帯保証人・連帯債務者の問題です。

離婚しても、契約は自動で切れない

夫の住宅ローンで妻が連帯保証人になっている、というケースは珍しくありません。ここで誤解が多いのが、「離婚すれば保証人から外れる」という思い込みです。

連帯保証は金融機関との契約なので、夫婦間で「離婚後は夫が全部払う」と決めても、金融機関には通用しません。妻が連帯保証人のままなら、将来夫が滞納したとき、妻へ一括請求が来ることもあります。

自分が連帯保証人や連帯債務者になっているか自信がないときは、住宅ローンの契約書（金銭消費貸借契約書）や返済予定表を確認しましょう。わからなければ、借入先の金融機関に問い合わせれば教えてもらえます。まずは自分の立場を正確に把握することが、対策の第一歩です。

抜けるには、借り換えか代わりの保証人

連帯保証・連帯債務から抜けるには、次のいずれかが必要です。

• 住み続ける側の単独名義で、ローンを借り換える（実質的に新規の住宅ローン審査）
• 金融機関の承諾を得て、代わりの保証人を立てる

どちらも金融機関の審査・承諾がいり、単独では収入が足りず借り換えできないことも多いのが現実です。理屈のうえでは「保証を外せばいい」のですが、実務では最大の難所になります。

ペアローンは特に注意

夫婦がそれぞれ住宅ローンを組むペアローンは、離婚時にとくにやっかいです。片方が抜けようとしても、もう一方の収入だけでは2本分を借り換えられないことが多く、結局、家を売るしかなくなるケースも少なくありません。

不安があるなら、離婚の話し合いと並行して、早めに金融機関へ相談しておくことをおすすめします。

オーバーローンなら、任意売却も選択肢

売ってもローンが残るオーバーローンの家は、分け方の選択肢がぐっと狭くなります。

売ってもローンが残るとき

通常、住宅ローンが残る家を売るには、売却代金でローンを完済し、抵当権を外す必要があります。ところがオーバーローンだと、売却額だけでは完済できず、普通には売れません。

この場合、残ったローンは名義人が返済を続けるのが基本です。家に「プラスの価値」がないため、財産分与でも、家そのものは分ける対象になりません。

まず検討したいのは、預貯金など他の財産と合わせて考えることです。家の含み損だけを見ると分けようがありませんが、他にプラスの財産があれば、全体としてどう清算するかを話し合う余地があります。それでも返済の見通しが立たないときに、次の任意売却が視野に入ります。

任意売却という方法

どうしても家を手放したいときは、金融機関の同意を得て、ローンを完済できなくても売る任意売却という方法があります。売り方の全体像は仲介・買取・リースバックの違いも参考になります。

ただし、任意売却は信用情報に傷がつくなど注意点があり、住宅ローンの返済が滞りはじめてから検討する場面が多い手段です。返済そのものが苦しくなっているなら、住宅ローンが払えないとどうなる？で、滞納する前にできることを確認してください。

財産分与にかかる税金

家を分けるときの税金は、「渡す側」と「受け取る側」で扱いが逆になります。ここが最もわかりにくく、競合サイトでも説明が曖昧な部分なので、丁寧に整理します。

渡す側は、譲渡所得税がかかることがある

意外に思われますが、財産分与として家を渡す側に税金がかかることがあります。国税庁は、財産分与で不動産を渡すと「その時の時価で譲渡があった」とみなすとしています（国税庁 No.3114）。

つまり、買ったときより値上がりしていれば、その利益に譲渡所得税がかかるのです。お金を受け取っていないのに課税されるので、事前に知っておかないと驚くことになります。

たとえば、2,000万円で買った家の時価が3,000万円に値上がりしていた場合を考えます。渡す側には、差額の1,000万円（諸費用は考慮せず）に対して譲渡所得税がかかる計算です。

長く所有していれば税率は20.315%なので、単純計算で約200万円。現金の持ち出しが必要になることもあるので、渡す側こそ税金の確認が欠かせません。

受け取る側は、原則として非課税

一方、財産分与で家を受け取る側は、原則として贈与税がかかりません。相手から贈与されたのではなく、「夫婦の財産の清算や離婚後の生活保障のための給付」だからです（国税庁 No.4414）。

ただし、次の2つの場合は例外的に贈与税がかかります。

• 分与された財産が、事情から見て多すぎる場合の、過当な部分
• 贈与税や相続税を逃れるための偽装離婚と認められる場合

なお、受け取った家を将来売るときは、渡した側の取得費・取得時期を引き継ぎます。もらった時点の価格でリセットされるわけではないので、将来の売却益の計算で不利になることがある点は覚えておいてください。

離婚後に分与すれば、3000万円控除の余地

渡す側の譲渡所得税は、渡すのがマイホームなら3000万円特別控除で大きく減らせる可能性があります。ただし、この控除は配偶者への譲渡には使えません。

そこでポイントになるのがタイミングです。離婚が成立したあとに分与すれば、相手は「元配偶者＝他人」への譲渡となり、控除を使える余地が出てきます。控除の要件は家を売るときの税金と3000万円特別控除でくわしく解説しています。判断が難しいので、実行前に税理士へ相談してください。

不動産取得税・登録免許税もかかる

このほか、名義を移すときには次の税金がかかります。

• 登録免許税：名義変更の登記でかかる（固定資産税評価額 × 税率）
• 不動産取得税：清算的な財産分与では原則かからないが、慰謝料的・扶養的な分与だと課税されることがある

税金の場合分けは複雑なので、迷ったら税務署や税理士に確認するのが確実です。

譲渡所得税の申告は、渡した翌年

渡す側に譲渡所得税がかかる場合、申告するのは財産分与で家を渡した翌年です。売却と同じく、翌年の2月16日〜3月15日に確定申告をします。

離婚の年に分与を終えたつもりでも、税金の手続きは年をまたいでやってきます。「離婚が終わったから一段落」と思っていると、翌年に申告と納税が来て慌てることがあるので、渡す側は資金の準備まで見込んでおいてください。

税金は「渡す側」と「受け取る側」で逆になります。家などの不動産を渡す側には、値上がりしていれば譲渡所得税がかかることがあります（国税庁 No.3114）。一方、受け取る側は財産分与である限り原則として贈与税はかかりません（No.4414）。渡す側でも、離婚が成立したあとに分与すれば3000万円特別控除を使える余地があります。

取り決めは、公正証書と登記で確定させる

分け方が決まったら、口約束で終わらせず、書面と登記で確定させます。ここを省くと、あとで約束が守られなかったときに苦労します。

公正証書に入れておくべき条項

「代償金を毎月払う」「ローンは夫が完済まで払う」といった約束は、強制執行認諾文言つきの公正証書にしておきましょう。相手が払わなくなったとき、裁判なしで給与や預金の差押えに進めます。

公正証書には、少なくとも次の点を明記しておくと安全です。

• 代償金の金額・支払方法（分割なら回数と期日）
• 住み続ける側のローン負担・名義の扱い
• 将来売却する場合の条件や、売却代金の分け方
• 支払いが滞ったときの取り扱い（強制執行認諾）

内容が複雑なときは、弁護士に文案を相談すると安心です。

名義変更は、司法書士に登記を依頼

家の名義を移す場合は、所有権移転登記が必要です。登記は自分でもできますが、離婚に伴う財産分与の登記は書類が多く、司法書士に依頼するのが一般的です。

登記には、離婚を確認できる戸籍謄本、財産分与の内容がわかる協議書（や公正証書）、対象不動産の登記識別情報などが必要になります。書類の集め方や進め方も、司法書士に確認しながら進めると確実です。

登記をせずに放置すると、名義が元のままになり、あとで「売れない」「相手が勝手に処分した」といったトラブルの火種になります。取り決めができたら、早めに登記まで済ませてください。

口約束は危険です。「代償金を毎月払う」「ローンは夫が払い続ける」といった約束は、公正証書（強制執行認諾文言つき）にしておくと、相手が払わなくなったときに裁判なしで給与差押えなどに進めます。離婚時の取り決めは、口約束や私製の合意書ではなく、公正証書か調停調書で残すのが安全です。

財産分与の進め方と、2年の期限

最後に、実際の進め方と、忘れてはいけない期限を確認します。

進め方の4ステップ

まずは家がいくらで売れるかを知らないと、代償金も分与の計算もできません。家の評価額を、複数社の査定でつかむことがスタートになります。査定は不動産の一括査定を使うと、まとめて相場を比較できます。

このとき、1社だけの査定額で決めないのがコツです。査定額は会社によって差が出ることがあり、1社だけだと相場から外れた金額をつかんでしまうことがあります。

複数社の数字を並べて中心的な価格帯を見れば、代償金の話し合いでも「この評価は妥当か」を判断しやすくなります。離婚の分与では、この評価額が相手との金額交渉の土台になるので、ていねいに固めておく価値があります。

財産分与には、2年の時効がある

見落としやすいのですが、財産分与には期限があります。離婚が成立した日から原則2年を過ぎると、家庭裁判所に財産分与を求める申立てができなくなります。

「離婚を先に急いで、お金のことは後で」と後回しにすると、この2年でもめたまま権利を失うおそれがあります。家の分け方まで含めて、離婚届を出す前に取り決めておくのが理想です。

専門家を使い分ける

離婚と家の問題は、論点ごとに相談先が変わります。

相談内容	主な相談先
分け方や割合でもめている	弁護士
財産分与の税金	税理士・税務署
名義変更の登記	司法書士
家の売却・査定	不動産会社

一人で抱え込まず、必要に応じて専門家を頼るのが、結果的にいちばんの近道です。家は人生で最も大きな財産のひとつなので、あとで後悔しないよう、感情だけで急がず、評価額・ローン・税金・登記という数字と手続きを一つずつ押さえて進めていきましょう。

後悔しない分け方の順番は、①財産の全体像と家の評価額を知る（査定）→②ローン・名義を確認する→③分け方を決める→④税金と登記を確認する→⑤公正証書で確定させる、の5ステップ。もめそうなら弁護士、税金は税理士、名義変更の登記は司法書士と、専門家を使い分けるのが安全です。

よくある質問

専業主婦でも、家の半分をもらえますか？

原則としてもらえます。 財産分与は、収入の有無ではなく「夫婦が協力して財産を築いた」という考え方に立つため、専業主婦（主夫）であっても、家事や育児による貢献が評価され、原則2分の1で分けるのが一般的です。名義が夫だけであっても、婚姻中に夫婦の協力で取得した家であれば分与の対象になります。ただし、結婚前から一方が持っていた財産や、相続・贈与で得た財産（特有財産）は、原則として分与の対象外です。割合に争いがあるときは、弁護士に相談してください。

家の名義が夫だけでも、財産分与の対象になりますか？

なります。 財産分与で見るのは「登記上の名義」ではなく「婚姻中に夫婦の協力で築いた財産かどうか」です。名義が夫単独でも、結婚後に夫婦の収入で買った家であれば、実質的な共有財産として分与の対象になります。逆に、結婚前から夫が持っていた家や、夫が親から相続・贈与された家は、原則として対象外（特有財産）です。頭金だけ親から出してもらった、といった混在ケースは評価が複雑なので、専門家に確認するのが安全です。

住宅ローンが残っている家の名義を、妻に変えられますか？

金融機関の承諾がなければ、原則できません。 住宅ローンが残っている家には金融機関の抵当権が設定されており、ローン名義人を勝手に変えると契約違反（一括返済を求められることも）になります。名義を変えたいなら、多くの場合は残ったローンを、住み続ける側の名義で借り換える（実質的に新規の住宅ローン審査を受ける）ことになります。単独では収入が足りず審査に通らないこともあり、ここが離婚時に最もつまずきやすいポイントです。まずは今のローンの金融機関に相談してください。

離婚すれば、連帯保証人から自動的に外れますか？

外れません。 これは非常に多い誤解です。連帯保証人・連帯債務者は金融機関との契約なので、夫婦間で「離婚後は夫が全部払う」と決めても、金融機関には対抗できません。妻が連帯保証人のままなら、将来夫が滞納したときに妻へ請求が来ます。外すには、金融機関の承諾を得て、代わりの保証人を立てるか、借り換えでローンそのものを組み直す必要があります。承諾されないことも多いため、離婚前に金融機関と交渉しておくことが大切です。

売ってもローンが残る（オーバーローン）の家は、どう分けますか？

売却額を超えるローンは、財産分与の対象財産にはなりません。 家を売ってもローンが残る状態（オーバーローン）では、家に「プラスの価値」がないため、原則として分与すべき財産としては扱われません。残ったローンは、名義人が返済を続けるのが基本です。どうしても手放したい場合は、金融機関の同意を得て任意売却でローンを一部残したまま売る方法もありますが、信用情報への影響など注意点があります。住宅ローンの返済自体が苦しいなら、【住宅ローンが払えないとどうなる？】もあわせて確認してください。

財産分与で家をもらうと、税金がかかりますか？

原則として、贈与税はかかりません。 財産分与で受け取る財産は、相手から贈与されたものではなく、「夫婦の財産の清算や離婚後の生活保障のための給付」と位置づけられるため、原則非課税です（国税庁 No.4414）。ただし例外が2つあり、①分与された財産が事情から見て多すぎる場合の過当な部分、②贈与税や相続税を逃れるための偽装離婚と認められる場合には、贈与税がかかります。また、もらった不動産を将来売るときは、渡した側の取得費・取得時期を引き継ぐため、譲渡所得の計算に影響します。

家を渡す側にも税金がかかると聞きました。本当ですか？

本当です。ここが見落とされがちです。 財産分与として土地や建物を渡すと、渡した側は「その時の時価で譲渡した」とみなされ、値上がりしていれば譲渡所得税がかかります（国税庁 No.3114）。お金をもらっていないのに課税されるため、驚く人が多い論点です。ただし、渡すのがマイホームで、離婚が成立したあとに分与するのであれば、元配偶者は「他人」への譲渡となり、3000万円特別控除を使える余地があります（婚姻中や配偶者への譲渡では使えません）。税額が心配なときは、必ず税理士に確認してください。家を売る場合の税金は【家を売るときの税金と3000万円特別控除】で詳しく解説しています。

財産分与の話し合いには、期限がありますか？

あります。原則、離婚が成立した日から2年です。 この期間を過ぎると、家庭裁判所へ財産分与を求める申立てができなくなります（民法上の期間制限）。「離婚を先に急いで、財産のことは後で」と後回しにすると、この2年でもめたまま権利を失うおそれがあります。特に家やローンは金額が大きいので、離婚届を出す前に、家の分け方まで含めて取り決めておくのが理想です。取り決めは口約束にせず、公正証書などの形に残してください。

取り決めは、公正証書にしたほうがいいですか？

強くおすすめします。 「代償金を毎月○万円払う」「ローンは夫が完済まで払う」といった約束を口約束や私製の合意書だけで済ませると、相手が払わなくなったとき、あらためて裁判を起こさなければ回収できません。強制執行認諾文言つきの公正証書にしておけば、不払いがあったときに裁判なしで給与や預金の差押えに進めます。作成は公証役場で行い、住み続ける側のローン負担・登記の扱い・代償金の支払方法まで明記しておくと安全です。内容が複雑なときは弁護士に文案を相談してください。

ローン返済中に、相手がそのまま住み続ける約束で大丈夫ですか？

リスクがあるので、条件を詰めてから決めてください。 たとえば「夫がローンを払い続け、妻子が住み続ける」という約束は、夫が再婚や転職で払えなくなると、家が競売にかけられ、妻子が退去を迫られるおそれがあります。名義もローンも夫のままだと、妻には家をコントロールする手段がありません。住み続けるなら、可能なら名義とローンを住む側に移す（借り換え）、それが無理なら公正証書で支払いを担保する、将来の売却条件まで決めておく、といった備えが必要です。ローン負担が重いなら、いっそ売却して分けるほうが、あとに問題を残しにくい場合もあります。